Jak vypadá správná nájemní a podnájemní smlouva?

V čem se liší nájemní a podnájemní smlouva? Hlavní rozdíl je v osobě pronajímatele. U nájemní smlouvy se setkáváme přímo s vlastníkem nemovitosti, který svou nemovitost poskytuje třetí osobě (nájemci) k užívání. Nájem je typický především u společenství vlastníků jednotek (SVJ). U podnájmu objekt pronajímá nájemce také třetí osobě (podnájemci). S podnájmem se nejčastěji setkáváme u bytových družstev (bd), ve kterých osoby nemají byty v osobním vlastnictví. Pronajímat se může celá nemovitost nebo jen její část.

Dalším rozdílem mezi nájemní a podnájemní smlouvou je vymezení pravidel. U nájmu zákon jasně vymezuje práva a povinnosti smluvních strach. U podnájmu neexistuje žádná právní ochrana a je tedy nutné do podnájemní smlouvy zakomponovat všechny předem sjednané podmínky.

Nájemní smlouva se od podnájemní liší také délkou nájmu. Podnájem může být sjednán maximálně na dobu nájmu, zatímco nájemní smlouva může být uzavřena na libovolně dlouhou dobu, včetně doby neurčité.

Nájem zaniká uplynutím sjednané doby, dohodou smluvních stran nebo z důvodů upravených občanským zákoníkem v § 2287 a 2288. Podnájemní smlouva zaniká uplynutím doby nebo spolu s nájmem bez ohledu na původně sjednanou dobu.

Zajímavostí je, že do nájemní smlouvy nelze zahrnout zákaz chovu zvířat nebo kouření v bytě. V případě zakomponování do nájemní smlouvy je ustanovení ze zákona neplatné. U podnájmu je vše na domluvě smluvních stran.

Na co nezapomenout při podpisu nájemní a podnájemní smlouvy?

Předávací protokol není povinnou součástí nájemní smlouvy, předchází však budoucím sporům. Zaznamenává stav předávané nemovitosti. Nejčastěji zahrnuje soupis vybavení a popis míry opotřebení a závad. Informuje také o stavu měřičů energií při předání objektu do užívání. Doporučujeme však převod energií na nájemce.

Proč převádět energie na nájemníka?

Převod energií je výhodný pro obě smluvní strany. Pronajímatel se nemusí obávat placení dluhů za nájemníka v případě neplatiče. Nájemce zase může snížit náklady na energie změnou dodavatele bez zbytečných průtahů.

Jak nastavit správnou výši kauce?

Dříve byla výše kauce stanovena jako šestinásobek měsíčního nájmu a plateb za služby. Nově, dle platného občanského zákoníku, je maximální výše kauce trojnásobek čistého nájemného, tedy bez započítání plateb za služby. Běžná je však kauce ve výši jednoho či dvou nájmů. Při ukončení nájmu může nájemník požadovat vrácení kauce včetně úroků. Výše úroků by měla být definována v nájemní smlouvě. V opačném případě jsou úroky stanoveny občanským zákoníkem.

Pronajímáte byt, ale nedaří se vám najít vhodného nájemníka? Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme. Ve Flat Service víme, jak správně nabídnout byt k pronájmu, jak vybrat spolehlivého nájemce nebo jak připravit bezpečnou nájemní smlouvu.

* Veškeré výše uvedené informace jsou pouze obecná ustanovení a nabízí základní vhled do problematiky nájemních a podnájemních smluv. Pro řešení konkrétních problémů se neváhejte obrátit přímo na specialisty z Flat Service.